Автор Литвин Ірина 
Ви плануєте передати квартиру чи будинок дітям, батькам або іншому родичу безкоштовно і чули про «дарчу»? Або вам пропонують саме такий договір, і ви хочете зрозуміти всі ризики та наслідки саме у вашій ситуації? Договір дарування — це поширений, але далеко не універсальний інструмент передачі нерухомості в Україні. Він має чіткі переваги для близьких родичів, але несе серйозні ризики, якщо не врахувати всі наслідки.
Що таке договір дарування простими словами
Договір дарування (дарча) — це письмова угода, за якою одна особа (дарувальник) безоплатно передає іншій особі (обдаровуваному) у власність майно. У разі квартири, будинку або земельної ділянки такий договір обов’язково посвідчує нотаріус. Право власності переходить одразу після підписання договору та державної реєстрації в реєстрі речових прав.
На відміну від заповіту, де перехід права відбувається тільки після смерті власника, при даруванні новий власник отримує всі права негайно і може розпоряджатися майном на свій розсуд (продати, подарувати, здати в оренду, взяти кредит під заставу).
«Багато дарувальників пізніше жалкують, що не залишили собі права довічного проживання або не врахували можливі борги обдаровуваного. Договір дарування — це повна і практично безповоротна передача прав. Скасувати його можна тільки через суд і лише за чітко визначених підстав.»
Коли договір дарування вигідний, а коли краще обрати інший варіант
Найчастіше дарчу оформлюють між близькими родичами першого та другого ступеня споріднення (батьки — діти, подружжя, брати/сестри, бабусі/дідусі). У цьому випадку податок на дохід фізичних осіб становить 0 %.
Якщо дарувальник і обдаровуваний не є близькими родичами — обдаровуваний сплачує 5 % податку від вартості майна + 1,5 % військового збору. У таких випадках часто вигідніше оформити звичайний договір купівлі-продажу.
Порівняння з іншими способами передачі майна
- Заповіт — право власності виникає тільки після смерті заповідача. Заповіт можна змінити або скасувати в будь-який момент. Дарча — негайна і практично безповоротна.
- Договір купівлі-продажу — передбачає оплату. Більше захистів для сторін, але тягне податкові наслідки та можливий поділ майна при розлученні.
- Дарча — швидка передача, 0 % податку для близьких родичів, майно стає особистою власністю обдаровуваного (не ділиться при розлученні).
«Якщо батьки хочуть передати квартиру сину після капітального ремонту, дарча часто вигідніша за продаж. По-перше, нульовий податок. По-друге, при розлученні сина дружина не зможе претендувати на цю квартиру, бо вона отримана в дарунок, а не куплена у шлюбі.»
Як правильно оформити договір дарування: покроковий план
1. Підготуйте пакет документів
Паспорти та РНОКПП обох сторін, документ, що підтверджує право власності (свідоцтво або витяг з реєстру), технічний паспорт, довідку про склад сім’ї або зареєстрованих осіб, згоду подружжя дарувальника (якщо майно було придбане у шлюбі), експертну грошову оцінку (якщо передбачена сплата податку).
2. Зверніться до нотаріуса
Можна до державного або приватного нотаріуса. Нотаріус перевіряє дієздатність сторін, відсутність арештів, обтяжень та заборон на відчуження.
3. Підпишіть договір і зареєструйте перехід права власності
Після підписання нотаріус вносить відомості до Державного реєстру речових прав. Обдаровуваний отримує витяг, що підтверджує нове право власності.
«Найпоширеніша помилка — відсутність згоди подружжя. Навіть якщо квартира записана тільки на одного з подружжя, але придбана у шлюбі, без нотаріально посвідченої згоди другого договір можуть визнати недійсним через кілька років.»
Податки та реальні витрати у 2026 році
- Для близьких родичів (1–2 ступінь споріднення) — податок на дохід 0 %.
- Державне мито — 1 % від вартості майна (визначається за експертною оцінкою).
- Послуги нотаріуса — від 6 000 до 15 000 грн залежно від регіону та складності.
- Державна реєстрація права власності — 500–1 200 грн.
Якщо обдаровуваний продасть подаровану квартиру протягом трьох років, він сплатить податок з доходу від продажу.
Типові помилки та реальні ризики
- Дарувальник думає, що зможе «скасувати» дарчу, якщо обдаровуваний погано поводиться. Скасувати дарчу дуже складно.
- Обдаровуваний має борги — кредитори можуть звернути стягнення на подароване майно.
- Дарувальник залишається без житла і не прописує для себе право довічного проживання.
- Не враховують, що при подальшому продажу обдаровуваним протягом трьох років виникне податок.
«Багато хто вважає, що дарча — це «безкоштовно і назавжди». Насправді при продажу протягом трьох років обдаровуваний платить податок. Плюс є ризик, що при розлученні обдаровуваного майно не ділиться, але якщо він візьме кредит під заставу цієї квартири — дарувальник уже нічого не зможе вдіяти.»
Чек-лист перед укладанням договору дарування
• Чи є нотаріально посвідчена згода подружжя дарувальника?
• Чи готові ви передати право власності повністю і безповоротно?
• Чи є у обдаровуваного борги або ризики стягнення?
• Чи потрібно вам залишити за собою право довічного проживання?
• Чи прораховували ви податкові наслідки при можливому подальшому продажу обдаровуваним?
Практичний висновок
Договір дарування — зручний і податково вигідний інструмент, коли потрібно швидко передати майно близьким родичам і захистити його від поділу при розлученні обдаровуваного. Він дає негайне право власності та мінімізує податки для родини.
Але він не підходить, якщо дарувальник хоче залишити за собою контроль, встановити умови проживання або має сумніви щодо надійності обдаровуваного. У таких випадках краще розглянути заповіт, договір довічного утримання або договір купівлі-продажу.
Перед підписанням обов’язково проконсультуйтеся з нотаріусом або юристом, який спеціалізується на нерухомості у вашому регіоні. Кожна сімейна ситуація індивідуальна, і те, що ідеально підходить одним, може створити серйозні проблеми для інших.
Якщо ви плануєте дарування після капітального ремонту або хочете зрозуміти, який варіант передачі майна буде найбезпечнішим саме у вашому випадку — опишіть ситуацію. Розберемо поетапно з урахуванням актуальних норм 2026 року.
Коваль Андрій