Автор Литвин Ірина 
Ты планируешь передать квартиру или дом детям, родителям или другому родственнику бесплатно и слышал о «дарении»? Или тебе предлагают именно такой договор, и ты хочешь разобраться во всех рисках и последствиях именно в твоей ситуации? Договор дарения — это распространённый, но далеко не универсальный инструмент передачи недвижимости в Украине. У него есть явные преимущества для близких родственников, но он таит серьёзные риски, если не учесть все последствия.
Что такое договор дарения простыми словами
Договор дарения (дарственная) — это письменное соглашение, по которому одно лицо (даритель) безвозмездно передает другому лицу (одаряемому) в собственность имущество. Если речь идет о квартире, доме или земельном участке, такой договор обязательно заверяет нотариус. Право собственности переходит сразу после подписания договора и государственной регистрации в реестре вещных прав.
В отличие от завещания, где переход права происходит только после смерти владельца, при дарении новый владелец получает все права сразу и может распоряжаться имуществом по своему усмотрению (продать, подарить, сдать в аренду, взять кредит под залог).
«Многие дарители позже жалеют, что не оставили себе права пожизненного проживания или не учли возможные долги одаряемого. Договор дарения — это полная и практически безвозвратная передача прав. Отменить его можно только через суд и лишь по четко определённым основаниям.»
Когда договор дарения выгоден, а когда лучше выбрать другой вариант
Чаще всего дарственную оформляют между близкими родственниками первой и второй степени родства (родители — дети, супруги, братья/сестры, бабушки/дедушки). В этом случае налог на доходы физических лиц составляет 0 %.
Если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками — одаряемый платит 5 % налога от стоимости имущества + 1,5 % военного сбора. В таких случаях часто выгоднее оформить обычный договор купли-продажи.
Сравнение с другими способами передачи имущества
- Завещание — право собственности возникает только после смерти завещателя. Завещание можно изменить или отменить в любой момент. Дарственная — немедленная и практически необратимая.
- Договор купли-продажи — предполагает оплату. Больше гарантий для сторон, но влечет за собой налоговые последствия и возможное разделение имущества при разводе.
- Дарственная — быстрая передача, 0 % налога для близких родственников, имущество становится личной собственностью одаряемого (не делится при разводе).
«Если родители хотят передать квартиру сыну после капитального ремонта, дарственная часто выгоднее продажи. Во-первых, нулевой налог. Во-вторых, при разводе сына его жена не сможет претендовать на эту квартиру, потому что она получена в дар, а не куплена в браке.»
Как правильно оформить договор дарения: пошаговый план
1. Подготовь пакет документов
Паспорта и РНОКПП обеих сторон, документ, подтверждающий право собственности (свидетельство или выписка из реестра), технический паспорт, справку о составе семьи или зарегистрированных лицах, согласие супругов дарителя (если имущество было приобретено в браке), экспертную денежную оценку (если предусмотрена уплата налога).
2. Обратись к нотариусу
Можно к государственному или частному нотариусу. Нотариус проверяет дееспособность сторон, отсутствие арестов, обременений и запретов на отчуждение.
3. Подпиши договор и зарегистрируй переход права собственности
После подписания нотариус вносит сведения в Государственный реестр вещных прав. Получатель подарка получает выписку, подтверждающую новое право собственности.
«Самая распространённая ошибка — отсутствие согласия супругов. Даже если квартира оформлена только на одного из супругов, но приобретена в браке, без нотариально заверенного согласия второго супруга договор могут признать недействительным через несколько лет.»
Налоги и реальные расходы в 2026 году
- Для близких родственников (1–2 степень родства) — налог на доход 0 %.
- Государственная пошлина — 1 % от стоимости имущества (определяется по экспертной оценке).
- Услуги нотариуса — от 6 000 до 15 000 грн в зависимости от региона и сложности.
- Государственная регистрация права собственности — 500–1 200 грн.
Если одаряемый продаст подаренную квартиру в течение трёх лет, он заплатит налог с дохода от продажи.
Типичные ошибки и реальные риски
- Даритель думает, что сможет «отменить» дарственную, если одаряемый плохо себя ведет. Отменить дарственную очень сложно.
- У одаряемого есть долги — кредиторы могут обратить взыскание на подаренное имущество.
- Даритель остаётся без жилья и не оформляет для себя право пожизненного проживания.
- Не учитывают, что при последующей продаже одаряемым в течение трёх лет возникнет налог.
«Многие думают, что дарственная — это «бесплатно и навсегда». На самом деле при продаже в течение трех лет одаряемый платит налог. Плюс есть риск, что при разводе одаряемого имущество не делится, но если он возьмет кредит под залог этой квартиры — даритель уже ничего не сможет поделать.»
Чек-лист перед заключением договора дарения
• Есть ли нотариально заверенное согласие супругов дарителя?
• Готов ли ты передать право собственности полностью и безвозвратно?
• Есть ли у одаряемого долги или риски взыскания?
• Нужно ли тебе оставить за собой право пожизненного проживания?
• Просчитывал ли ты налоговые последствия при возможной дальнейшей продаже одариваемым?
Практический вывод
Договор дарения — удобный и выгодный с точки зрения налогов инструмент, когда нужно быстро передать имущество близким родственникам и защитить его от раздела при разводе одаряемого. Он сразу дает право собственности и минимизирует налоги для семьи.
Но он не подходит, если даритель хочет оставить за собой контроль, установить условия проживания или сомневается в надежности одаряемого. В таких случаях лучше рассмотреть завещание, договор пожизненного содержания или договор купли-продажи.
Перед подписанием обязательно проконсультируйся с нотариусом или юристом, специализирующимся на недвижимости в твоём регионе. Каждая семейная ситуация индивидуальна, и то, что идеально подходит одним, может создать серьёзные проблемы для других.
Если ты планируешь дарение после капитального ремонта или хочешь понять, какой вариант передачи имущества будет самым безопасным именно в твоём случае — опиши ситуацию. Разберёмся поэтапно с учётом актуальных норм 2026 года.
Гриненко Максим 
Павленко Дмитро 
Коваль Андрій